Decisão da Segunda Seção do tribunal exige aval de dois terços dos condôminos para locações recorrentes por curta temporada
O Superior Tribunal de Justiça pautou uma das discussões mais relevantes do mercado imobiliário em 2026: os limites para a exploração de imóveis residenciais através de plataformas como o Airbnb. A decisão, tomada por maioria apertada, deve reorganizar a forma como proprietários, condomínios e investidores lidam com a locação de curta duração em todo o país.
O que decidiu o STJ
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu, em 7 de maio de 2026, que a oferta de unidades residenciais para contratos de estadia de curta duração por plataformas como o Airbnb pode exigir alteração da destinação do condomínio, aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos. A votação terminou em 5 a 4, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, no julgamento do REsp 2.121.055.
Segundo o entendimento firmado pelos ministros, o que importa não é a plataforma utilizada, mas a forma como o imóvel é efetivamente explorado. O direito de propriedade não pode ser analisado isoladamente dentro de um condomínio, já que a utilização econômica do imóvel precisa respeitar a destinação prevista na convenção, as regras coletivas e os impactos sobre a segurança e a rotina dos demais moradores. Mozeradvogados
Apesar da força simbólica da decisão, é importante entender seus limites jurídicos formais. Como a decisão não foi dada em recurso repetitivo, não se trata de um precedente que vincula automaticamente todo o Judiciário, mas consolida o entendimento das duas turmas de direito privado da Corte, devendo orientar as instâncias inferiores. Cescon Barrieu
Conexão com a reforma do Código Civil
O entendimento do STJ não surge isolado, mas dialoga diretamente com mudanças legislativas já em tramitação no Congresso Nacional. A decisão se alinha com o Projeto de Lei nº 4/2025, da reforma do Código Civil, atualmente no Senado, cujo texto prevê que, em condomínios residenciais, os proprietários não poderão utilizar suas unidades para hospedagem atípica, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação da assembleia. Cescon Barrieu
Além da questão condominial, outra camada regulatória já vinha alterando a economia desse tipo de locação. A Lei Complementar 214/2025 e o Decreto 12.955/2026, que regulamentam a reforma tributária, equipararam expressamente a locação residencial por prazo inferior a noventa dias aos serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS, retirando dessas operações o redutor social criado para locações de longa duração. Martinelli
A reação do mercado e dos municípios
A decisão gerou reações imediatas tanto da plataforma afetada quanto de legisladores municipais que já discutem regras próprias sobre o tema. Um vereador do Rio de Janeiro chegou a criticar publicamente a campanha promovida pelo Airbnb entre anfitriões e hóspedes contra a decisão, afirmando que o setor precisa operar sob regras claras de fiscalização, transparência e segurança, em meio à tramitação de projeto de lei que cria normas para o funcionamento da plataforma na cidade. Boletim RJ
O que esperar dos próximos meses
Com o tema ainda sujeito a recursos e à tramitação paralela da reforma do Código Civil, a expectativa é que o debate sobre locação por temporada em condomínios continue evoluindo tanto na esfera judicial quanto na legislativa. Para investidores que dependem desse modelo de renda, a recomendação de especialistas é redobrar a atenção à realidade condominial concreta de cada imóvel antes de fechar negócio, já que a compatibilidade com a convenção do condomínio passou a ser tão relevante quanto a documentação registral do próprio imóvel.
Fontes:
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2026/07052026-Oferta-de-imovel-em-plataformas-como-Airbnb-exige-aprovacao-do-condominio–define-Segunda-Secao.aspx
https://www.mozeradvogados.com.br/post/stj-locacao-temporada-condominio-airbnb-regras
https://cesconbarrieu.com.br/stj-define-que-locacao-por-curta-temporada-via-airbnb-em-condominios-exige-aprovacao-previa-de-dois-tercos-dos-condominos/
https://www.martinelli.adv.br/o-airbnb-depois-da-decisao-do-stj-o-que-diz-o-julgamento-de-5-a-4-e-o-que-deixou-em-aberto/
https://boletimrj.com.br/airbnb-contesta-entendimento-do-stj-e-reacende-debate-sobre-locacoes-por-temporada/
