O programa “Minha Casa, Minha Vida” (MCMV) tem sido um dos principais responsáveis por reduzir o déficit habitacional no Brasil, mas sua recente expansão para a faixa 4, destinada a famílias com renda de até R$ 12 mil, tem gerado um intenso debate sobre a política habitacional do país. A inclusão da classe média no programa reacende a discussão sobre como equilibrar a demanda crescente com as limitações orçamentárias e os desafios de infraestrutura, especialmente em grandes centros urbanos e cidades do interior paulista.
A criação da faixa 4 foi vista como uma resposta à crescente demanda por imóveis mais acessíveis, especialmente entre famílias que não se enquadravam nas faixas anteriores. Essa mudança tem o potencial de atender cerca de 120 mil famílias em 2025, mas o foco nas classes mais altas dentro do programa pode significar uma redução de recursos destinados às famílias de renda mais baixa, que ainda representam 85% do déficit habitacional no Brasil. Os agentes do setor imobiliário aguardam ajustes importantes para garantir que as faixas mais baixas, como a faixa 2, não sejam negligenciadas.
A faixa 2, voltada para famílias com renda entre R$ 2.640 e R$ 4.400, enfrenta desafios críticos. O valor do metro quadrado, muitas vezes superior ao teto estipulado para essa faixa, tem dificultado o acesso das famílias aos imóveis financiados pelo MCMV. Esse desequilíbrio entre os custos reais de construção e os tetos de preço estabelecidos tem levado a um aumento na demanda por imóveis acima do padrão da faixa 2, mas com condições de financiamento mais altas, o que limita a eficácia do programa em atender os mais necessitados.
Além disso, a inflexibilidade do programa em permitir a migração entre faixas de renda sem perda de subsídios tem gerado insatisfação. Famílias que atingem a faixa 3, mas ainda não conseguem arcar com as taxas de juros mais altas dessa faixa, são forçadas a buscar alternativas mais caras no mercado. Isso torna o programa menos eficiente, especialmente em regiões onde os custos de construção são elevados, como em cidades do interior paulista, onde os valores do metro quadrado podem chegar a R$ 7.532, muito acima dos limites previstos.
Enquanto o debate sobre as faixas de renda e os ajustes necessários para o programa continua, o interior paulista tem se mostrado um exemplo de como a expansão do MCMV pode ser bem-sucedida. Cidades como Campinas e Ribeirão Preto vivenciaram um crescimento expressivo no mercado imobiliário, com lançamentos imobiliários aumentando até 259,3% no último trimestre de 2024. A demanda no interior é impulsionada por fatores como o aumento do número de jovens em busca de seu primeiro imóvel, a melhoria do mercado de trabalho e os novos modelos de trabalho remoto, que tornaram as cidades menores mais atrativas.
Para aproveitar o potencial de crescimento no interior e garantir que o MCMV atenda às necessidades de todas as faixas de renda, ajustes importantes precisam ser feitos. Primeiramente, o teto de preço da faixa 2 precisa ser revisado para refletir os custos de construção atuais. Além disso, a migração entre faixas sem a perda de subsídios pode permitir maior flexibilidade para as famílias e reduzir a pressão sobre as incorporadoras, que enfrentam estoques elevados em várias regiões, como em Araçatuba, onde o escoamento de imóveis pode demorar até 32 meses.
O foco nas regiões metropolitanas deve ser equilibrado com investimentos em cidades do interior, onde a infraestrutura já está consolidada e a demanda é crescente. A escolha de áreas com boa infraestrutura de serviços públicos é fundamental para evitar os erros do passado, quando conjuntos habitacionais foram construídos em locais periféricos, sem acesso a escolas, hospitais e transportes públicos. Com a abordagem certa, o MCMV pode promover um desenvolvimento urbano mais equilibrado e sustentável.
Por fim, para que o programa seja bem-sucedido, é necessário envolver as incorporadoras e outros agentes do setor imobiliário no processo de reformulação da política habitacional. O mercado imobiliário brasileiro, especialmente no interior paulista, tem demonstrado uma grande capacidade de absorver novos lançamentos. Portanto, é crucial que as políticas públicas estejam alinhadas com as necessidades e realidades locais, para garantir que o MCMV cumpra sua função social e continue a ser um motor de crescimento econômico e inclusão social no Brasil.
Autor: Grod Merth
